حساب رایان پارس

نرم افزار یکپارچه مالی و اداری

استهلاک املاک چطور محاسبه می شود؟

: نویسنده: دکتر الهه سفیدبخت; 16 مرداد 1403

استهلاک املاک و مستغلات یکی از موارد مهم برای واحد مالی کسب و کارها می باشد. محاسبه استهلاک املاک خصوصا برای سازمانی که املاک متنوعی دارد بسیار حائز اهمیت است. با گذشت زمان دارایی‌های ثابت به استثنای زمین، قابلیت بهره‌ دهی خود را از دست می‌دهند؛ بدین لحاظ بهای تمام شده این قبیل دارایی‌ها باید در طی عمر مفیدشان به طور منظم و به تدریج به حساب هزینه منظور گردد این کاهش تدریجی بهای تمام شده استهلاک خوانده می‌شود که در محاسبه استهلاک املاک لحاظ می گردد.

عوامل موثر در استهلاک املاک

برخلاف اموال منقول که از مکانی به مکان دیگر قابل انتقال هستند، اموال غیرمنقول قابلیت جابجایی ندارند. اصطلاح املاک و مستغلات به نوعی دارایی غیرمنقول اشاره می‌کند که در مکان خاصی مستقر است. این اموال می‌توانند شامل ساختمان، مواد معدنی، زمین، محصولات کشاورزی، منابع طبیعی و حتی آب‌های زیرزمینی باشند. اموال غیر منقول هم مانند اموال منقول مستهلک می شوند. عواملی که باعث کاهش بهره‌دهی دارایی‌های ثابت و املاک می‌شوند را می‌توان به دو گروه تقسیم کرد:

استهلاک فیزیکی یا فرسایش که عبارت از خرابی ناشی از استفاده تدریجی و از کار افتادگی برخی قسمت‌ها است.
استهلاک عملیاتی یا کهنگی که عبارت از غیر قابل استفاده شدن و نابابی است.

اموال منقول و غیرمنقول وقتی غیر قابل استفاده می‌شود که ظرفیت آن برای پاسخگویی به تقاضا برای تولید اضافی کافی نباشد. یک دارایی ثابت زمانی ناباب تلقی می‌شود که تقاضا برای تولیدات آن وجود نداشته باشد یا ماشین جدیدی بتواند محصول را با کیفیت بهتر یا هزینه کمتر تولید کند. رشد سریع و مداوم پیشرفت تکنولوژی در قرن اخیر نابابی را به یکی از مهم‌ترین عوامل استهلاک تبدیل کرده است.

اگرچه تشخیص عوامل تشکیل دهنده استهلاک املاک امکان‌پذیر است اما هنگام ثبت هزینه استهلاک ربط هزینه مذکور به عوامل مقدور نیست. غالباً از مفهوم اصطلاح استهلاک آنچنان که در حسابداری مورد استفاده قرار می‌گیرد درک صحیحی وجود ندارد، زیرا از همین اصطلاح در فعالیت‌های تجاری به مفهوم کاهش در ارزش بازار یک دارایی استفاده به عمل می‌آیدی و نه ارزش بازیافتی آن اتخاذ می‌شود. بعضاً این تصور نادرست وجود دارد که با سطح هزینه استهلاک خود به خود وجه نقد مورد نیاز برای جایگزینی دارایی‌های ثابت در زمان غیرقابل استفاده بودن آنها ایجاد می‌شود. حال آنکه ثبت انتقال بهای تمام شده دارایی‌های ثابت به حساب هزینه استهلاک در فواصل معین موجب ایجاد تغییراتی در وجوه نقدی نمی‌شود. این سوء تفاهم شاید بدین جهت به وجود می‌آید که ثبت هزینه استهلاک برخلاف اکثر هزینه‌ها مستلزم پرداخت وجه نقد معادل هزینه نیست.

دلیل محاسبه استهلاک املاک

نکته ای که می توان برای بررسی استهلاک املاک در نظر گرفت این است که چرا باید استهلاک املاک را محاسبه کرد؟ پاسخ این است که با گذشت زمان ممکن است املاک مورد نظر نظیر ساختمان، معادن، استخر و دریاچه های مصنوعی و سایر انواع املاک و مستغلات، کیفیت مورد نظر را به منظور بهره برداری از دست بدهند؛ بنابراین لازم است که در طی سالیانی که از این املاک استفاده می کنیم، وضعیت مستهلک شدن آنها را نیز بررسی کنیم که مشخص شود آیا برای ادامه استفاده نیاز به هزینه های دیگر مثل مرمت و بازسازی و غیره وجود دارد یا خیر. همچنین در خصوص منابع طبیعی مثل معادن باید بررسی می کنیم که تا چه زمانی و چه مقدار امکان بهره برداری از آن معدن وجود دارد.

استفاده کنندگان از استهلاک املاک

غالبا محاسبه استهلاک املاک باعث می شود که مدیران ارشد، مدیران مالی و تصمیم گیرندگان اصلی شرکت در هر زمانی ارزش دارایی های خود را بدانند و بتوانند برای تصمیم گیری از نحوه بهره برداری از این اطلاعات استفاده نمایند. همچنین برای افرادی که به عنوان بهره بردار از این املاک و منابع طبیعی استفاده می کنند لازم است بدانند که چگونه و تا چه زمانی می توانند به بهره برداری خود ادامه دهند.

ثبت استهلاک

استهلاک را می‌توان در پایان هر ماه یا هر سال در دفاتر ثبت کرد. یک طرف از این ثبت که معرف کاهش در ارزش دارایی ثابت است به حساب متقابل با دارایی تحت عنوان استهلاک انباشته یا ذخیره استهلاک بستانکار می‌شود. استفاده از حساب متقابل با دارایی موجب می‌شود تا بهای تمام شده اولیه در حساب دارایی ثابت تغییر نکند و آن هنگامی است که دارایی ثابت فروخته یا معاوضه می‌شود و یا اسقاط تلقی می‌شود. برای انعکاس صحیح فروش دارایی‌های ثابت در حساب‌ها، ضروری است بهای تمام شده دارایی و استهلاک انباشته آن مشخص باشد. بنابراین توصیه می‌شود که استهلاک دارایی‌های ثابت برای دوره جاری تا قبل از فروش نیز ثبت شود. مزیت دیگر ثبت استهلاک تا تاریخ فروش این است که در زمان لازم برای بررسی مجدد این معامله می‌شود.

استهلاک املاک بر حسب نوع ملک

زمین: زمین از جمله دارایی های ثابتی است که با گذر زمان همچنان قابلیت بازدهی دارد و میتوان ازآن برای احداث ساختمان استفاده نمود.
معدن و منابع طبیعی: منابع طبیعی نظیر معدن آهن، چاه نفت، گاز و ... گروه ویژه‌ای از دارایی‌های ثابت می‌باشند.

سرمایه‌گذاری در منابع طبیعی می‌تواند همانند سرمایه‌گذاری در موجودی‌های داخل زمین نظیر نفت یا روی زمین مثل الوارهای جنگلی تعریف گردد. همانند تمامی دارایی‌های ثابت به جز زمین که از طریق استهلاک هزینه می‌شوند، منابع طبیعی نیز باید از طریق تهی شدن یا استخراج هزینه شوند. هزینه استهلاک یا تهی شدن منابع طبیعی بخشی از بهای تمام شده منابع طبیعی است که در طول یک دوره معین نقصان می‌یابد. هزینه تهی شدن منابع طبیعی به روشی شبیه روش میزان تولید محاسبه می‌شود.

برای مثال اگر بهای تمام شده یک چاه نفت ۱۰۰۰۰۰ ریال است و برآورد شود که بتوان ۱۰۰۰۰ بشکه نفت از چاه استخراج کرد، بنابراین نرخ استهلاک هر بشکه ۱۰ ریال می باشد (۱۰۰۰۰ بشکه ۱۰۰۰۰۰÷ ریال). اگر در سال اول ۳۰۰۰ بشکه نفت از چاه استخراج شود، هزینه استهلاک منابع طبیعی سال اول ۳۰۰۰۰ ریال است.

تهی شدن

کاهش تدریجی منابع معدنی و طبیعی در نتیجه استخراج و استفاده از آنها، تهی شدن یا تحلیل نام دارد و رقم هزینه طی دوره به تناسب مقدار استخراج شده طی دوره و ظرفیت پیش بینی شده معدن تعیین می شود. برای مثال فرض کنید که جمع حقوق معدنی یک ماده ماده خاص ۴۰۰۰۰۰۰۰ ریال و ذخیره برآورد شده معدن ۱۰۰۰۰۰۰ تن باشد. در این صورت متوسط هزینه استهلاکی هر تن مواد استخراج شده ۴۰ ریال برای هر تن خواهد بود. به این ترتیب اگر میزان استخراج در یک سال ۹۰۰۰۰ تن باشد هزینه استهلاک مربوط بالغ بر ۳۶۰۰۰۰۰ ریال می گردد. حساب استهلاک انباشته معدن یک حساب متقابل با دارایی است و در ترازنامه از بهای تمام شده ذخایر مواد معدنی کسر می شود.

محاسبه استهلاک املاک

عواملی که در محاسبه استهلاک و املاک دارایی ثابت باید در نظر گرفته شوند عبارتند از بهای تمام شده طول عمر مفید و ارزش قابل بازیافت در تاریخی که دارایی از خدمت خارج می‌شود. واضح است که باید طی دوره عمر مفید دارایی به عنوان هزینه استهلاک املاک در حساب‌ها منظور شود. چنانچه ارزش اسقاط در مقایسه با بهای تمام شده دارایی قابل توجه نباشد در محاسبه استهلاک املاک می‌توان از آن صرف نظر کرد.

هیچ ضابطه و قاعده قطعی برای برآورد طول عمر مفید یک دارایی یا ارزش اسقاط آن وجود ندارد. این دو عامل که با یکدیگر ارتباط متقابل دارند تا حدود قابل توجهی تحت تاثیر سیاست‌های مدیریت قرار می‌گیرند. مثلاً شرکتی که هر سال یک اتومبیل جدید برای فروشندگان سیار خود خریداری می‌کند، برآوردی متفاوت با شرکتی که هر سه سال یکبار اتومبیل‌هایش را تعویض می‌کند خواهد داشت. مضافاً عواملی مانند آب و هوا، میزان استفاده، تعمیر و نگهداشت و حداقل استانداردهای کارایی نیز بر این پیش‌بینی‌ها تاثیر می‌کند. علاوه بر عوامل بسیاری که ممکن است در پیش بینی طول عمر یک دارایی موثر باشد، تصمیم مدیریت نیز تا حدود زیادی بر آن اثر گذار است. لازم نیست که هر واحد تجاری از یک روش واحد برای محاسبه استهلاک املاک خود استفاده کند به علاوه ممکن است روش مورد استفاده در تهیه حساب‌ها و صورت‌های مالی نیز با روش مورد قبول طبق مقررات و قوانین مالیاتی تفاوت داشته باشد. برای محاسبه استهلاک برخی املاک از روش نزولی و روش خط مستقیم استفاده می شود.

انواع استهلاک املاک

محاسبه استهلاک املاک به روش خط مستقیم

در این روش ارزش دارایی در تمام طول عمر در نظر گرفته شده یکسان است. برای محاسبه استهلاک سالیانه به روش خط مستقیم، مبلغ قابل استهلاک در نظر گرفته شده را تقسیم بر سال های عمر مفید میکنیم. در این روش همانطور که در بالا هم اشاره کردیم، هزینه استهلاک در تمام طول مدت زمان عمر مفید یکسان است و در هر سال مبلغ یکسانی کسر میشود.

فرمول محاسبه استهلاک به روش خط مستقیم برابر است با:

هزینه استهلاک = (هزینه – مبلغ ارزش افزوده) ÷ عمر مفید

محاسبه استهلاک املاک به روش مانده نزولی

در روش مانده نزولی، هر سال با یک نرخ ثابت که مطابق با ماده ۱۵۱ قانون مالیات های مستقیم اعلام شده است محاسبه میشود و هزینه استهلاک هر سال نسبت به سال قبل کاهش میابد. زیرا در این روش فرض بر این است که بازدهی و منفعت دارایی نو نسبت به دارایی کهنه بیشتر است. بنابراین در سالهای اولیه، هزینه استهلاک نسبت به سال های بعدی بیشتر است.

برای محاسبه استهلاک به روش مانده نزولی مطابق با روش زیر اقدام می کنیم:

هزینه استهلاک نزولی = (بهای تمام شده دارایی – مانده استهلاک انباشته) * نرخ نزولی

محاسبه استهلاک املاک به روش مانده نزولی مضاعف

روش مانده نزولی مضاعف روشی است که در سال های اولیه خرید دارایی ثابت و با هدف انتقال مالیات بر درآمد به سال (سال های) بعد انجام می‌شود. در این روش استهلاک را با دو برابر کردن روش خط مستقیم محاسبه میکنیم.

محاسبه استهلاک به روش مانده نزولی مضاعف مطابق با فرمول زیر انجام می‌شود:

استهلاک نزولی مضاعف = بهای تمام شده – استهلاک انباشته × 2 ÷ عمر مفید

ارزش اسقاط املاک

ارزش اسقاط به معنی ارزش مالی دارایی است که در نهایت چقدر عاید شرکت می شود. البته در صورتی که اگر شرکت قصد داشته باشد آن دارایی را معاوضه کند، بفروشد یا از کار کردن با آن انصراف بدهد. به عنوان مثال ساختمانی که پنج سال پیش به قیمت ۱٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان خریداری شده است و بعد از پنج سال که مستهلک شده است شرکت قصد فروش آن را دارد و آن را به قیمت ۹۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان می فروشد. این مبلغ ارزش اسقاط دارایی می باشد.

استهلاک ساختمان و روش محاسبه آن

دارایی های ثابت یک شرکت یا سازمان، با گذشت زمان ارزش خود را از دست می دهند و دچار استهلاک می شوند. یکی از این دارایی های ثابت، ساختمان است که به مرور از کیفیت و ارزش آن کاسته شده و مستهلک می شود. استهلاک ساختمان روشی حسابداری است که با استفاده از آن طول عمر مفید ساختمان های در دست یک شرکت و یا سازمان را محاسبه می کنند. این روش تا زمانی که ارزش ساختمان به صفر برسد، ادامه دارد. برای محاسبه استهلاک ساختمان بنابر ماده 151 قانون مالیات های مستقیم، باید از روش نزولی استفاده کرد. روش نزولی برای محاسبه سود اصلی یا بررسی کاهش سود ساختمان در طول زمان، مورد استفاده قرار می گیرد. با استفاده از روش نزولی می توان سودمندی، عمر مفید و ارزش ساختمان و یا دیگر دارایی های ثابت را به صورت دقیق محاسبه کرد. لازم به ذکر است که در محاسبه نرخ استهلاک ساختمان به روش نزولی، زمان اصلی ترین پارامتر در استهلاک آن است و نشان می دهد که ساختمان در سال های اولیه عمر خود نسبت به سال های بعد، ارزش بیشتری داشته است.

یکی از ابزارهای مناسب برای استهلاک ساختمان، نرم افزار حسابداری ساختمان سازی می باشد که هم هزینه های ساختمان را متناسب با پروژه ها محاسبه می نماید و هم استهلاک ساختمان طی عمر مفید آن به صورت کاملا خودکار حساب می شود.

استفاده از نرم افزار مدیریت املاک و مستغلات محاسبان

نرم افزار مدیریت املاک و مستغلات محاسبان نرم افزاری تحت وب است که توسط شرکت حساب رایان پارس تولید شده و در بیش از ۱۰۰ سازمان دولتی، شهرداری، بانکی و خصوصی پیاده سازی شده است. در این نرم افزار علاوه بر مدیریت املاک و مستغلات، امکان محاسبه استهلاک املاک به صورت دستی و مکانیزه کاملا وجود دارد. از جمله ویژگی های این نرم افزار می توان به موارد زیر اشاره کرد: