در قانون مدنی اموال به دو دسته منقول و غیرمنقول تقسیم شده و برای هر کدام شرایط خاصی در نظر گرفته می‌شود. منقول در لغت از ریشه نقل آمده و در نتیجه غیرمنقول به معنای غیرقابل حمل و نقل و انتقال است. با توجه به معنی لغوی غیرمنقول می‌توان دریافت املاک و مستغلات مانند ساختمان و زمین و ... که قابل انتقال نیستند و حتی گیاهان و درختان که در ملک مورد نظر روییده‌اند را می‌توانیم از این دسته اموال حساب کنیم. در ادامه مقاله به تعاریف و تفاوت‌های اموال، حق و حقوق مرتبط با هر کدام می‌پردازیم و بیشتر با آنها آشنا می‌شویم.
تعریف اموال غیرمنقول در قانون
- در ابتدای قانون مدنی در ماده ۱۲ آمده است که اموال غیرقابل نقل جزو اموال غیرمنقول محسوب می‌شوند. در تعریفی دیگر اموالی که انتقال آنها باعث ایجاد هرگونه خرابی و خسارت شود از اموال غیرمنقول تلقی می‌شود.
- در ماده ۱۳ نیز اشاره شده که اراضی و ابنیهه، تمامی مصالح و موادی که در بنا استفاده شده و هر چیزی که در بنا منصوب و جزو آن محسوب شود، اموال غیر منقول است.
- در ماده ۱۴ آورده شده اموالی که در بنا یا زمین به‌کار رفته باشد و در پی انتقال موجب تخریب خود یا محل آن شود اموال غیرمنقول است.
- در ماده ۱۶ آمده که تمامی درختان و موارد دیگر که در زمین کاشته شده است تا زمانی که بریده یا کنده نشود اموال غیرمنقول به حساب می‌آیند.
- در ماده ۱۷ نیز به حیوانات و اشیای مورد استفاده در زراعت در باغات و زمین‌های زراعی اشاره شده که جزو اموال غیر منقول هستند.
- در ماده ۱۸ ذکر شده که حق و حقوقی که شامل حق انتفاع، حق ارتفاق و مواردی نظیر دعوای خلع ید و نظیر آن تابع و مشمول قوانین اموال غیرمنقول می‌شوند.
انواع مال غیرمنقول
همه زمین‌ها، ساختمان‌ها، باغات و نظایر آن که جزو املاک هستند جزو اموال غیرمنقول به حساب می‌آیند. در ادامه تمامی مصالح و موارد استفاده شده در املاک نیز از اموال غیرمنقول به‌شمار می‌روند.
بخش ۳ قانون انتقال اموال عبارت متصل به زمین را این گونه تعریف می کند که چیزهایی که در زمین ریشه دارند عبارتند از بوته‌ها و درختان به جز الوارهای ایستاده، علف‌ها و محصولات زراعی. اینکه درختچه‌ها یا درختان غیرمنقول یا منقول در نظر گرفته شوند بستگی به موارد و شرایط دارد.
شرایط تبدیل مال غیرمنقول به مال منقول
اگر از تخریب قانونی ملک، مصالحی همانند آجر، فولاد و غیره استخراج شود، این موارد تبدیل به اموال منقول می‌شوند.
اموال غیرمنقول ذاتی
اموالی که به صورت ذاتی و بدون دخالت انسان غیرقابل انتقال باشد مانند کوه، زمین، معدن و نظیر آن اموال ذاتی غیرمنقول نامیده می‌شود. برای مثال با توجه به اینکه استخراج سنگ معدن باعث تخریب آن می‌شود در نتیجه اموال غیرمنقول است.
اموال منقول ذاتی
اموال غیرمنقول ذاتی به اموالی گفته می‌شود که قابل انتقال و لمس باشد و بتوان آن را بدون آسیب انتقال داد. البته باید در نظر گرفت در برخی موارد ممکن است توسط قانون‌گذار با در نظر گرفتن ملاحظاتی، حکم اموال غیرمنقول را برای آنها لحاظ شود.
اموال غیرمنقول به دست انسان
اموال غیرمنقول به دست انسان برخلاف اموال غیرمنقول ذاتی قابلیت غیرقابل انتقال بودن خود را به صورت مصنوعی و به دست انسان کسب کرده‌اند. از این دسته موارد می‌توان به ساختمان‌ها اشاره کرد.
اموال غیرمنقول تبعی
اموال غیر منقول تبعی شامل اموال می‌شود که نمی‌توان آنها را دید و لمس کرد، که شامل برخی از حقوق و دعاوی می‌شوند که همان‌طور که در بالا گفته شد در ماده ۱۸ قانون مدنی به آنها اشاره شده است:
- حق انتفاع از اشیای غیرمنقول
- حق ارتفاع نسبت به املاک
- دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول مانند دعوای خلع ید
تفاوت فروش اموال منقول و غیرمنقول
بین نحوه فروش و انتقال مالکیت اموال منقول و غیرمنقول تفاوت‌هایی وجود دارند. فروش و انتقال اموال غیرمنقول مانند خانه، زمین، آپارتمان و ... باید با سند رسمی و حضور طرفین معامله در دفترخانه اسناد رسمی صورت بگیرد. در صورتی که نقل و انتقال اموال منقول مانند میز، صندلی و ... با قولنامه عادی و مبایعه‌نامه‌ها صورت می‌گیرد. خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول یکی از رایج‌ترین اعمالی است که توسط افراد صورت می‌گیرد.
سند اموال غیرمنقول
سند اموال غیرمنقول سندی است که برای انتقال مالکیت اموال غیرمنقول صادر و تنظیم می‌شود. این سند در صورتی معتبر و قابل استناد می‌باشد که توسط اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و یا سایر مأمورین رسمی تنظیم شده باشد. نکته‌ای که باید به آن توجه شود این است که برای انتقال اموال غیرمنقول تنظیم سند ضروری است، اما اموال منقول احتیاج به سند ندارند و اماره تصرف حاکم است. این بدین صورت معنا می‌شود که در این گونه اموال مال دست هر کس که باشد صاحب آن است. البته برای برخی از اموال منقول مانند خودرو، اتوبوس و ... نیز داشتن سند رسمی ضروری می‌باشد.
حقوق مرتبط با اموال غیرمنقول
مالک اموال غیرمنقول برخی حقوق را دارا است که شامل موارد زیر است:
- حق وصول اجاره
مالک اموال غیرمنقول (ملک) از منظر قانون دارای شرایط دریافت اجاره ملک مورد نظر است.
- حق تقدم
تجاوز به زمینی خاص که ممکن است عمومی یا خصوصی باشد از نظر قانونی تخلف حساب می‌شود.
- حق کشتی
این به حق مقامات برای نگهداری یک کشتی بر روی یک بدنه آبی، به منظور حمل و نقل افراد و وسایل نقلیه از طریق آن، در ازای پرداخت، اشاره دارد. یک کشتی همچنین می‌تواند ادامه یک بزرگراه از یک طرف هر آب به طرف دیگر باشد.
دلیل محاسبه استهلاک املاک و اموال غیر منقول
نکته ای که می توان برای بررسی استهلاک املاک و اموال غیر منقول در نظر گرفت این است که چرا باید استهلاک املاک را محاسبه کرد؟ پاسخ این است که با گذشت زمان ممکن است املاک مورد نظر نظیر ساختمان، معادن، استخر و دریاچه های مصنوعی و سایر انواع املاک و مستغلات، کیفیت مورد نظر را به منظور بهره برداری از دست بدهند؛ بنابراین لازم است که در طی سالیانی که از این املاک استفاده می کنیم، وضعیت مستهلک شدن آنها را نیز بررسی کنیم که مشخص شود آیا برای ادامه استفاده نیاز به هزینه های دیگر مثل مرمت و بازسازی و غیره وجود دارد یا خیر. همچنین در خصوص منابع طبیعی مثل معادن باید بررسی می کنیم که تا چه زمانی و چه مقدار امکان بهره برداری از آن معدن وجود دارد.
کلام آخر
اموال به طور کلی در دسته‌های مختلفی تقسیم می‌شود که هر کدام شرایط خاص مربوط به خود را دارد و در طول مطلب به تعریف هر کدام از آنها به صورت جداگانه و به بررسی تفاوت‌هایشان پرداختیم. در صورت آشنایی با هر کدام می‌توان حق و حقوق خود را در صورت بروز مشکل متوجه شویم و برای گرفتن آنها اقدام نمائیم در حالی که ممکن است با توجه به عدم شناخت حقوق اموال را از دست بدهیم.
